評価のしくみ

 国が定めた固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価し、価格(評価額)を決定します。

 

地目

 地目は、宅地、田・畑(農地)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、毎年1月1日(賦課期日)の現況地目によります。

地積

 地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)
 価格は、固定資産評価基準に基づき、地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定価格から求められた価格等を基礎として、適正な時価を求めます。 
 

宅地の評価方法

 

 宅地の評価方法としては、「市街地宅地評価法(国道、旧国道沿い及び住宅密集地域)」及び「その他の宅地評価法(それ以外の地域)」の2つに区分されます。


市街地宅地評価法(路線価方式)
  1. 用途地区ごとに、状況類似地域を区分します。
  2. 区分ごとに主となる街路を選び、それに隣接する標準宅地(※1)を選びます。 
  3. 不動産鑑定士等により鑑定した標準的な価格から適正な時価(鑑定した価格の7割を目途)を決めます。
  4. すべての街路に対し、路線価(※2)を付設します。
  5. 隣接する路線価に基づき、土地の形状等による補正をして各筆(画地)の評点数を付設し、評価額を算出します。             
※1 標準宅地 状況類似地区ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地をいいます。 
※2 路線価 市街地等において道路に付けられた価格のことで、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。この路線価は、土地評価に対する理解と認識を深めていただくために全国公開されています。ご覧ください。
 
※公開先サイト:(財)資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
 リンク➪ http://www.chikamap.jp/ 
 
その他の宅地評価法(標準地比準方式)
  1. 状況の類似した地区(状況類似地区)を区分します。
  2. 状況類似地区ごとに、標準宅地を選びます。
  3. 不動産鑑定士等により鑑定した標準的な価格から適正な時価(鑑定した価格の7割を目途)を決めます。
  4. 標準宅地に対し、評点数を付設します。
  5. 同一状況類似地区ごとに各筆の評点数を付設し、評価額を算出します。
 
農地(田・畑)、山林の評価方法
  原則として宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(売買実例価額をもとに算定した売買価格を基礎とする)に比準して各筆を評価します。 
原野、雑種地等の評価方法
  宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額等に基づいて各筆を評価します。
 

住宅用地に対する課税標準の特例 

  住宅やアパートなどの敷地として利用されている土地(住宅用地)については、その面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。
なお、住宅用地としては、建築された家屋の床面積の10倍までが認められます。 
 
 
住宅用地の範囲

専用住宅
 もっぱら人の居住用に供する家屋の敷地の用に供されている土地で、その上に存する家屋の床面積の10倍までの土地 
併用住宅
 一部を人の居住用に供する家屋のうち、床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上ある家屋の敷地に供されている土地で、居住部分の割合に応じて、一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

 
住宅用地の特例

小規模住宅用地
(1) 200平方メートル以下の住宅用地を小規模住宅用地といいます。
(200平方メートルを超える場合は1戸当たり200平方メートルまでの部分となります)
(2)特例率:価格(評価額)の6分の1となります。 
一般住宅用地
(1)小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
例:1戸建ての住宅用地で300平方メートルの場合、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
(2)特例率:価格(評価額)の3分の1となります。 
 

  
◆事例◆ 
  住居が2戸の長屋建の家屋で、敷地面積は700平方メートルです。家屋の床面積は220平方メートルです。 この場合、住宅用地の取扱いはどうなりますか?
  

 ◆解説◆
 事例の家屋は、専用住宅でその床面積の10倍(床面積220平方メートル×10倍)までを限度として住宅用地として認められます。

 従って、700平方メートル全部が住宅用地となります。 また、住居戸数が2戸のため小規模住宅用地として2戸分400平方メートル(小規模面積限度200平方メートル×2戸)が認められ、残りの300平方メートル分(総面積700平方メートル-小規模住宅用地400平方メートル)が一般住宅用地となります。

 

宅地の税負担の調整措置                      

 平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域等によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準の割合)を均衡化させるため、税負担の調整措置が講じられました。
 負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させ、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みとなっています。
 ※「負担水準」とは…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので次の算式によって求められます。
                 
 負担水準 =   前年度課税標準額   . 

        新評価額(×住宅用地特例率)

 

 
商業地等の宅地(非住宅地)

非住宅用地の固定資産税額の求め方

課税標準額(価格の7割) × 税率(1.4%) = 税額 

税負担が前年度より下がる場合
 負担水準が0.7を超える土地については、負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。 
税負担が前年度の額に据置になる場合
 負担水準が0.6以上0.7以下の土地については、前年度課税標準額に据置ます。 
税負担が前年度より上昇する場合
 
 負担水準が0.6未満の土地については、前年度課税標準額に当該年度の評価額の5%を加えた額が課税標準額となります。 
ただし、当該額が価格の60%を上回る場合は60%とし、20%を下回る場合は20%の額となります。 
     
住宅用地

住宅用地の固定資産税額の求め方

課税標準額(価格×1/6又は1/3) × 税率(1.4%) = 税額

 
(1)税負担が前年度より下がる場合
  負担水準が1.0を超える土地については、負担水準を1.0とした場合の課税標準額とします。
(2)税負担が前年度の額に据置になる場合
 負担水準が0.9以上の土地については、前年度の課税標準に据え置きます。
(3)税負担が前年度より上昇する場合
 
 負担水準が0.9未満の土地については、前年度課税標準額に当該年度の評価額に住宅用地特例率(1/6又は1/3)を乗じた額に5%を加えた額が課税標準額となります。 
ただし、当該額が本則課税標準額の90%を上回る場合は90%とし、20%を下回る場合は20%の額となります。